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目前的房地产政策还算明智

发表时间： 2008年02月15日 00时00分评论/阅读(/)

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目前的房地产政策还算明智
2008-2-15 南方都市报
    中国的房地产政策正在走向技术与理智，而不是摇摆不定。只有坚持保障性与承受力的双结合，中国房地产才能以最小的代价拐过大弯。
    诟病房地产政策摇摆不定的主要论据是，在抑制房地产价格过快上升的同时，近期建设部与国税总局又接连给房地产市场派发定心丸。建设部副部长姜伟新表示，要完善住房保障体系，既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。与此相映，北京市地税局向国家税务总局申请物业税“空转实”的申请落空，国税总局有关权威人士明确表示，今年不开征物业税，“近两年内都不可能开征”。
    这样的言论在翘首盼望房价继续下降的待购者眼中，未免过于刺激，姜伟新先生因此被贴上房地产商代言人的标签。不过，这不是在批判的过程中将他人话截长取短，为我所用，偷樑换柱的理由，并且，缺少必要的技术与逻辑思维，而专注于煽动他人的情绪的批评，也非诚实的分析者所为。
    房地产政策走向理智的标志之一，是构建保障型住房体系。姜新伟先生表示，建设部对现阶段我国住房政策，基本上有了一个比较明朗的政策取向：低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家庭采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。与此前市场预计相同，只不过，出之于决策层之口，更加明确。
    这一政策不会动摇。从建设部的表态来看，各地政府的保障性住房与限价房的供应不会因为房价大跌而大减，现在各地陆续公布了保障型住房的建设规划，行政监督与市场监管相辅而行，有望使计划摆脱具文的命运。如果真想维护自己的利益，与其争论房价拐不拐，不如睁大眼睛看地方政府的规则是否切实执行。
    我国房地产市场与生俱来的痼疾是垄断的土地与市场化的商品房配套，垄断溢价以市场之名出之，地方政府与房地产商、大投资者成为利益链条上的同盟军。土地垄断在可见的将来都无法改变，因此，惟一的矫正方法就是以限价房与保障型住房的办法，解决中低收入阶层的住房难题。将获得的垄断溢价纳入预算，提供住房公共产品，无论于行政之理、市场之规律，都是可以接受的折衷方案，也是土地性质无法更改背景下的最优选择。
    房地产政策走向理智的另一个标志是防止大涨，同时防止急跌。其含义绝非放任房价大涨，而是在涨跌之间取一平衡点，使得在高房价期间形成的经济模式获得软着陆的空间。
    房价急涨与急跌都是经济不能承受之重。虽然最新的全国房价数据尚未出台，但2007年的严控土地与信贷的政策效应在2007年最后一个季度就得到了体现，各个城市住宅需求增长和房价涨幅都有所减缓，尤其以深圳等地，房地产市场进入冰点。这一效应在2008年继续得到体现，目前在珠三角等地出现房层中介瘦身狂潮，而长三角等地出现大范围的土地以起拍底价成交的现象，在南京甚至出现土地流拍现象。
    如果房价急跌，首当其冲的受害者是银行。房贷占个贷的比例在95%以上，根据钟伟先生的判断，房价下降30%银行将增加1万亿元的坏帐，以往安永事务所的预测更加惊人。另据国土资源部土地咨询部主任潘文灿先生今年年初提供的数据，土地抵押在银行整个里面占了百分之四十几。而笔者谘询银行业内人士，普遍认为在企业抵押贷款以土地、房产做抵押的占一半以上，可以肯定，房价急挫的结果将是金融机构的噩梦，与此带动资本市场的估价、钢铁建筑等领域的协同共振效应，不要说30%，就是下挫10%以上，银行就会受巨创，银监会举办的压力测试恐怕已经证明了这一点。
    另一个受害者就是纳税者，目前建设保障型住房与限价房，主要财政由地方政府支出，本来就捉襟见肘十不足一，现在扩大了保障范围而土地价格下降，财政自然更加困难。
    要解决资金瓶颈只有以下办法：一是印发货币或者向企业与个人增税用于保障房建设，相当于变相通胀或者全民增税，二是放手让除保障房与限价房之外的商品房上涨，如此一来，房屋均价难以下挫，三是挤压行政开支用于公共产品，这几乎是不可能实现的梦想，目前一些地方政府的隐性负债还没有解决，又值社会保障投资高峰期，挤压开支建限价房，就必须允许地方政府发行债券开辟新财源，到最后，受害的还是纳税人。
    房地产政策正在小心翼翼拐大弯，此时必须慎之又慎。提出一些不切实际的梦想，倒是满足了一时之快，但到最后承受通胀恶果为银行买单为地方财政买单的，除了纳税人和投资者，还有谁？而且，中国房地产真正的市场化将更加遥遥无期。

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