——今天上午和网友的聊天记录

　　主持人：各位网友大家好！欢迎大家来到新浪聊天室，很高兴今天我们又能够和潘总一起聊天。
　　潘石屹：大家好！

　　这些年只要量入为出，开发商都会得到发展
　　主持人：今天第一个问题是一位叫“惊鸟之弓”的朋友提出的，潘总,听您说:土地交易市场越来越趋向宽松,还说今年SOHO要把150亿全花出去。人们都说聪明的商家是在市场低迷时入市,看来你们认为现在是市场低迷的时候了？那我们作为购房个体,是否现在也到了该出手的时候了?
　　潘石屹：今年土地市场的清淡是相对于去年土地市场的火爆和泡沫而言，今年4个月过去了，各个城市土地成交的情况都比较清淡，主要的原因是房地产开发商手中钱不多，甚至没钱了，这是市场用自己力量进行的正常调整。

　　主持人：网友“我无后座力”问潘总，当年8.31时，冯仑说“囤地的大爷都会被套死”。今天，您说北京“地主”急了，急于出让土地。您认为这些“地主”是否把土地储备绝对化了呢？土地是影响房价的主要因素，您说接下来的土地市场会越来越趋向宽松，房价是否因此更有所下调?
　　潘石屹：从过去十几年房地产发展的历史中可以看出，赚大钱的房地产公司基本是那些靠囤积土地的，真正靠开发房地产项目的公司利润率并不高。但我们同时也看到许多破产的、亏本的房地产公司，他们因为囤积土地却没有能力把土地变成房子、把房子变成钱的房地产公司，从而使自己的生意走向失败。
　　中国的房地产市场和法规发展到今天，大量囤积土地的做法承担着巨大的法律风险。中国是个“人多地少”的国家，政府把保护耕地作为一项基本政策，所以就有了“两年不开发的土地要无偿收回”的政策，随着粮食的紧张，这条政策我想不会放松，只会越执行越严格。那些只注重囤积土地少盖房子，或者从来没有盖过房子的开发商未来的生意会越来越困难。

　　主持人：《新财经》的记者王晓慧问潘总，最近，您对房地产市场的看法从当初的“无拐论”变成了“百日剧变”，有媒体称您实际上是同意了房价拐点论。请问您观念的转变是从何时开始的？
　　潘石屹：“无拐论”的对象是房价，“百日剧变”的对象是房地产企业，指的是房地产企业之间要调整规模，和房价拐不拐没有直接关系。

　　主持人：王晓慧继续问您，究竟是哪些因素让你改变了之前的看法？
　　潘石屹：我在上次网聊时回答过网友这个问题，有三个原因：
　　一、2007年中国房地产开发商购买土地的钱超过当年的销售收入，也就是收入都用来买土地了，房地产开发商总体来说资金非常紧张。
　　二、美国次贷危机使原计划2008年在海外上市的房地产公司停止了上市的步伐。
　　三、中国政府实行从紧的货币政策。银行，尤其是几大国有商业银行对房地产开发商的商业贷款基本都停了。

　　主持人：“夫妻店”说，在中国房地产界，面临着全行业资金短缺的大势，在这样的大势前，无论是上市公司还是非上市公司，您最看好哪几家公司？为什么？据媒体报道的准上市公司中，龙湖、星河湾、棕榈泉等您最看好谁能上市成功，为什么？
　　潘石屹：有一些房地产行业的老板、朋友们给我提意见，让我不要评论他们的公司。我说，在我所有的言论中我只评论过万科，评论过王石，因为万科和王石在中国房地产行业的影响力是绕不开的。有几次论坛中，下面的人提问时对着我叫“王总”，我想指的一定是王石。对其他所有的公司我从没有做过任何的评价，只是在他们自己公开的上市公司年报数据中拿出来一些做过比较，也没有下过任何结论性的意见。
　　在过去十年时间，中国的房地产企业总体来说是成长最快的一个行业，建的房子一年比一年好。在中国经济增长和城市化进程的大环境中，只要量力而行，量入为出，中国的房地产企业都会得到很好的发展。
　　对这些公司哪一家会上市成功，这很难去评价，就是非常了解他们的投资银行也很难去评价。

　　主持人：“夫妻店”说市场上得红眼病的人非常多，以前很多业界同仁认为您善于炒作，并嗤之以鼻，对您的产品质量也不屑一顾，您是否感觉到过这样的看法与眼神，您是如何看待这些人的？如今您上市成功，事业红红火火，身价倍增，依然有人吃不着葡萄说葡萄酸，请问，您是否感觉到过？您又是怎么看待这些人的？
　　潘石屹：我没有感觉到这样的看法和眼神，房地产行业的朋友，无论是熟悉的还是不熟悉的，他们都是非常善于相互学习的一群人，什么地方有好的房子，他们一定会去看，一定去学习，看到别人的长处，发现自己的不足，并进行改进。你说的这种酸溜溜的心理和言辞常会出现在网络上、个别媒体上，房地产行业中我没有感觉到。

　　主持人：“夫妻店”问潘总，银根紧缩，土地和项目又在今年或者未来几年呈井喷状，面对钱少地多的现实，您觉得哪几家企业会成为佼佼者？
　　潘石屹：我不会具体去评价某一个企业，因为对一个具体企业的情况我们作为旁观者了解得一定非常少，唯一的数据就是他们能够公开的上市公司的年报。

　　SOHO中国未来五年会不断提高负债率
　　主持人：“我无后座力”说，您曾经说在未来从紧货币政策不变的情况下寻找公司的发展道路，SOHO中国的发展道路您找到了吗？
　　潘石屹：找到了，是我们大家一起共同探索出来的，确定了未来公司五年的发展方向、发展的城市和我们产品的定位。这条道路是我们公司的许多同事一起磋商出来的。

　　主持人：“夫妻店”还说，150亿全部投入北京是不现实的，您会考虑二、三线、甚至四线城市那些拿地成本不高，发展潜力巨大的项目吗？
　　潘石屹：在我们公司的五年计划中，我们基本原则就是要把有限的精力、人力和资金放在能为股东创造最大价值的城市和区域。
　　从资金上来说，150亿的现金和8%的负债率是我们发展的优势，尤其在今天来看，我们会在未来的五年时间不断提高公司负债率，使公司潜力得到最大释放。对房地产这个行业而言，150亿的资金其实非常有限，我们所谈的项目少则50、60亿，多则近百亿。对二线、三线城市我们尽管非常关注，但没有急于在这些城市开发的计划。

　　主持人：网友“大话三里屯”问潘总，SOHO中国下周在香港召开股东大会，对您来说有压力吗？您打算对股东说些什么？
　　潘石屹：没有太大的压力，主要是真诚地和股东交流，向股东说明我们未来五年之内的发展机会和我们的策略，希望能够得到各位股东的理解和支持。

　　三里屯SOHO销售一定会创下新记录
　　主持人：网友“计算器”问潘总，听说三里屯SOHO的样板间已经做好了，什么时候开始正式销售，售价大概是多少？您预计开盘时的销售额会不会又创下新的记录？
　　潘石屹：的样板间做好了，欢迎同行和朋友们来参观指导。正式销售时间还未最后确定，我想开盘销售时一定会创下一个SOHO中国新的销售记录。

　　主持人：网友“锋芒不露”问潘总，我去参加你们5月6日的三里屯SOHO亮相PARTY了，感觉样板间不错，一看就是SOHO的风格，能不能介绍一下设计师？我感觉两个公寓的风格好像有些不太一样。
　　潘石屹：设计师是日本著名建筑师隈研吾先生，他曾经在许多年前和我们公司有过合作，一起设计了长城脚下的公社中的“竹屋”。在申办2008年北京奥运会的宣传片中有好几个镜头就是在这间竹屋中拍摄完成的。
　　这次我们又和隈研吾先生合作，由他来设计三里屯SOHO。他是一位很有思想的建筑师，设计的产品也非常优美。
　　室内设计师有两位，一位是意大利的室内设计师，一位是新加坡的室内设计师，风格有所不同，不同的人可能会喜欢不同的风格，但他们都是非常优秀的室内设计师，他们的作品也很优秀。

　　主持人：网友“惊鸟之弓”问潘总，参加过你们三里屯SOHO亮相PARTY，也参观过样板间，感觉你们最关注细节，潘总您对此项目最得意之处是什么？
　　潘石屹：三里屯SOHO有两点是非常重要的，第一是它优越的地段；第二是产品的设计，尤其是灯光的设计，当我看到他们设计的灯光方案后，非常震撼。在未来三里屯SOHO建成之后，一定是北京、甚至中国城市夜晚景观中非常独特的一个。

　　主持人：网友“指南者”问潘总，三里屯SOHO的设计师隈研吾是日本最顶尖的建筑师之一，他的建筑设计体现了对传统建筑，石头、竹子和草本的热爱，您认为此次三里屯SOHO的最大的特点和卖点是什么？
　　潘石屹：隈研吾先生的建筑从它的建筑形态和使用材料上来说，都非常反映绿色、自然、有机的成长。三里屯SOHO是一个开放的社区，会很好地融入城市，成为城市的一部分。他采用的材料都是非常绿色、自然的，这也是这位建筑师一贯的特点。

　　主持人：网友“深呼吸”问潘总，想请教您应该如何正确评估商铺的价格，如何把握商铺的升值潜力？
　　潘石屹：选择商铺最重要的是地段。做房地产开发有一条秘诀，叫“地段、地段、地段”。对购房人来说，这条秘诀同样适用。对于商铺来说，要比写字楼和住宅对地段的要求更敏感，在同样的地段一层和二层又不一样，一层的价值要比二层的价值大好多。

　　主持人：网友“丁丁”问潘总，如果用彩色形容SOHO现代城，用简洁形容建外SOHO，用折线形容SOHO尚都，那么您用什么词形容即将开盘的三里屯SOHO？
　　潘石屹：自然、有机。

　　北京房价会不会下降还有待观察
　　主持人：网友RE说，这两天媒体都在说，“房价下降已成定居，开发商的日子很难熬。”你们在这时推出三里屯SOHO，将如何应对这种“降价潮”？
　　潘石屹：后半句话是对的，不光北京，全中国开发商的日子在2008年都比较难过，根本的原因就是缺钱。至于房价下降会不会成为定局还有待于进一步观察。
　　举一个极端例子，假如所有的房地产开发商都没有钱了，那市场上面就没有房子的供应量了。在目前中国经济高速增长、房地产需求很大的情况下，那就不是房价下降的局面，而是出现房价上升的局面了。因为要形成市场上房子的供应量，不仅要有地、有钱，还要有开发商，三者缺一不可。

　　主持人：网友“翱翔北京天空”说，最近在网上看到有国外投资机构在北京整栋购买高端公寓，毛坯房的成交达到4万/平米，成交金额十几个亿。这是否对高端公寓会有大的冲击？是否会影响SOHO北京公馆的大幅涨价和三里屯SOHO的重新定价?
　　潘石屹：北京的房地产市场从今年来看，成交量一直不高，是低迷的市场，但成交的价格并没有下跌，2万元以上的房子成交价格上涨幅度比2万元以下的还要大。您具体谈的这个项目是摩根中心项目，毛坯房在北四环成交价格4万元/平方米，我们也非常关注这个案例，想通过此案例来了解北京高端市场的销售情况。

　　主持人：网友“昨天今天明天”问潘总，听很多人说，现在五环外均价8千元以下的房子很多都在暗地里降价，这是不是应了您当初的分析？
　　潘石屹：从我们对北京前四个月对房地产成交的情况分析来看，五环以外均价8千元以下，每户90平米以下的房子并没有降价，但也没有涨价，基本上维持在去年同比水平上。这些房子下一步价格压力会比较大，因为市场上的供应量相对比较多，而且还有保障性住房在跟他们竞争。

　　主持人：网友“前行”问潘总，您对现在许多开发商承诺包租和高回报率怎么看？
　　潘石屹：5、6年前在南方城市，尤其是是温州这样的城市，在销售商铺和写字楼的过程中，实行承诺高回报率的保租销售，但这些做法都是违法的，出了不少的问题。因为人民银行和建设部有明文规定，反对保租销售，认为这种保租销售是非法集资。的确，如果开发商承诺了保租销售，房价就会脱离正常的市场水平，只与租金回报率和包租的年限有关。这就完全变成了一种金融品种，如果没有金融监管机构的批准，这种金融品种在市场上的销售风险是很大的。
　　举一个极端的例子，只要你能保证我20%的回报，20年时间我可以不理睬房价，甚至可以不看房子，只要一张纸就可以了。这就是开发商实施保租销售带来的恶果。
　　我们的理想是追求美好新世界
　　主持人：“我无后座力”说，有一本书叫《我们这一代人的怕和爱》，潘总您觉得您这一代人的恐惧和理想是什么？
　　潘石屹：作为人，无论是哪一代人，最大的恐惧就是死亡，所有的恐惧也是来自于死亡。每一代人的理想都不一样，我们这一代人的理想是追求美好的新世界。

　　主持人：《管理学家》的记者郭建行问潘总，您认为公司团结建设的重点是什么？
　　潘石屹：还是团结。一要有团结的意识，二要有能够形成团结状态的手段。其中一条最重要的手段就是形成磋商的机制和磋商的文化。

　　主持人：网友“我无后座力”问潘总，一位著名的学者曾说过，许多伟大的天才并非天性自信，相反倒有几分自卑，他们知道自己的弱点，为自己的弱点苦恼，为了这种弱点而发奋自强，反而有了令一般人吃惊的业绩。您认同这种说法吗？能谈谈您吗？
　　潘石屹：我们大家都是一样的，有优点，也有缺点，有自己的长处，也有短处，那些非常自信的人常常认为自己什么都行，这可能是它最大的弱点，有这样性格的人，他的团结合作意识就很差。今天任何一个人都很难单独完成一件事情。认识到自己的不足，能够看到别人的优点，这就是最大的优点，比单纯某一项能力的高低还要有用得多。

　　主持人：“我无后座力”还说，有种说法，大陆落后台湾十年，潘总您赴台湾考察后，对台湾的感受如何呢？
　　潘石屹：由于历史的原因，大陆和台湾走了完全不一样的发展道路。现在马上就要“三通”了，两岸可以互相借鉴、学习的东西太多了，无论是商业、经济、房地产的开发、文化等各方面都有许多值得互相借鉴和学习的地方。很难说谁落后谁先进，或是谁对谁错。单纯从人均GDP来看，当然目前台湾比大陆高了好多。

　　主持人：网友“指南者”问潘总，奥运圣火登顶珠峰，全世界人民为此动容，作为普通中国人，那一刻您的心情如何？
　　潘石屹：昨天看到中央电视台的几个频道都在播放奥运圣火登顶珠峰的画面。我想，2008年北京奥运会对中国的影响的确是非常深远的，是中国进入21世纪以来影响力最大的事情，它不仅仅是一个体育盛会，它把中国人的心，中国人的情感紧紧团结起来。我们的经济、社会等各个方面都会进一步融入世界。“同一个世界，同一个梦想”不仅仅是一句简单的口号，这正是2008年奥运会促进中国融入全世界的一个真实写照。

　　主持人：网友“丁丁”说，您在接受北京电视台《悦读会》栏目采访的时候，提到很喜欢《花木兰》这部电影，前后看了20几遍。这部动画片吸引你的到底是什么？
　　潘石屹：这部动画片主要是吸引小孩。我记得我们家的小孩5、6岁的时候最喜欢看的一部电影就是《花木兰》，我小孩的朋友们也都喜欢看这部电影。我是在哄孩子时，陪着小孩一起看的。看得多了，里面的一些台词就能够记下来了，写文章时就写进去了。

　　主持人：网友“山峰”问潘总，您考虑过把您的新书《我用一生去寻找》拍能电影吗？那一定很“王家卫”。
　　潘石屹：这本书不是电影剧本，没有办法拍电影。

　　主持人：网友“大话三里屯”问潘总，听说河南建业要在香港启动路演了，您认为这是国际资本市场对中国房地产市场恢复信心的标志吗？
　　潘石屹：建业的胡总请我5月20号在香港参加河南建业IPO路演的启动会。河南建业聚焦在河南开发房地产，公司的规模相对较小，我想，这次发行应该不会有太大的问题。

　　主持人：网友“夫妻店”问潘总，此次台湾之行引起的关注可能是很多人都没有料到的，能不能谈谈您对此次访问团员的印象。李思廉、刘长乐、陈卓贤、曾伟、杨蓉蓉、胡葆森等等这些名单和以前的名单已经发生了调整，被媒体热炒的身价，明眼人看到有很多泡沫的成份，您认为中国房地产商还应该有哪些调整？
　　潘石屹：名单的调整并不是媒体的热炒，主要是这些老板的行程和时间很难凑在一起，这个名单确切的人数是我上飞机后刘长乐先生才告诉我的。有几位大的房地产开发商因为他们个人的事情不能脱身，这次没有和我们一起去台湾。
　　我们这个团的团员都是大老板，但他们为人都非常谦和、低调，尤其是李思廉先生给我的印象最深刻，他是土生土长的香港人，是我们团里最有钱的，但为人非常随和、低调。

　　主持人：网友“大话三里屯”问潘总，缅甸遭受了风暴，张欣就是缅甸归侨，她的家人在那边受到损失了吗？
　　潘石屹：这几天我们非常关注缅甸的风灾。打去电话询问过，我们的亲戚中只有一位叔叔家的屋顶被风吹走了，其他人都没有什么损失。

　　主持人：网友“我无后座之力”问潘总，胡锦涛主席访问日本，你觉得主席此次出访有哪些意义？对中日关系、两国经济会有怎样的作用？
　　潘石屹：我昨天晚上在跑步机上跑步时看到胡锦涛主席在日本早稻田大学的讲演，他的讲演很感人，很有高度。

　　主持人：网友“我无后座之力”说，央视《百家讲坛》节目备受大家喜爱，如果邀请您去演讲您会讲些什么？您是否考虑小报网主栏目《SOHO潘说》改成百家讲坛的视频版，让大家有近距离接近您的机会？
　　潘石屹：《百家讲坛》请的嘉宾都是大师，我不够这个级别。但您的建议很好，给我一定的启发，我会考虑把《我用一生去寻找》这本书录成MP3的格式，让大家听起来比看起来更方便。

　　主持人：谢谢大家，今天的网聊就到这里，我们下周见。
　　潘石屹：谢谢！