数字的解读

记得上小学时，有一本书叫《趣味数学》，常常读得爱不释手，对我的一生成长有很大帮助。对数字的解读也会有不同的发现，儿时关心的是是否答得正确，今天则要从中找到与媒体舆论导向不同的真实世界。

今年我国的房地产销售于1—2月份处于低潮，但三月份则开始在政策放松的推动之下迅速回升。全国1—3月份的销售面积增长了7.8%，1—4月份则增长了17.6%，超过了1.7亿平方米，这意味着但从4月份看，全国出现了暴涨，单从4月份的看单月的增长远超过了20%。5月份比4月份略有下降，于是媒体中就大量出现了销售下滑、危险再现的呼声。

北京的情况大约与全国同步。3月份日均371套（统计中未含经济适用住房与两限房）；4月份日均446套，涨幅大于20%；5月份日均为371套，比4月份下降20%，与3月份持平；6月份的第一周日均下降为278套，比3月份更有下降，比4月份则下降近60%，这显然不是个好消息。

但如果按3月份、5月份的日销量计算，年化销量就13.5万多套了，约等于2008年的1.8倍，则是个巨大的增幅，按4月份的日均446套计算，年化销量就高达约16.3万套，则是北京的历史最好水平了。

历年的统计中，经济适用住房与两限房都列入总的销售套数和销售面积之中统计。今年4、5月份这两类住房的销售量约为日均100套，月均都超过了3000套，年化统计约为3.6万套（实际计划供给量约8万套），与商品房两者相加则今年的总销量会超过北京历史最好水平的2005年。即使是按6约第一周的低水平计算，加上经济适用住房和两限房的总套数大约也会超过2008年的一倍以上。

同期，媒体也在报道二手房市场的销量下跌，却不知道1至5月份北京市二手房交易量已接近去年全年的交易量了，后7个月的二手房交易量堪比去年同期的增量了。

由此可见，3、4、5月份的交易量巨增已经超过了历史最好水平。如果销量在此基础上继续快速增长，必然导致市场的房价会在羊群效益之下飞涨，而相对平稳的增长或较低的销售增幅则有利于房价的平稳与去库存化。

目前的销售统计可以得出的结论是今年的销售肯定会远远好于去年，有一个较大的增长，但是否能完成去库存化的任务，则要看后半年的销售量变化。

北京最大的库存量是现房的消化，约还有450万平方米的现房，但现房的消化速度在前五个月中并未提高，或说消化速度远低于期房的消化速度。大约是因为已建成现房的位置、户型、质量、环境存在一定问题，或现房的入住楼盘的尾房是热销时挑选对此之后的剩余户型。因此消化的速度较慢，甚至个别楼盘降价也未必会提高销售速度，这不是市场的问题，潍坊不过是利润的再增加，为避免入住客户的麻烦，反而不会降价，因此会滞销。

但北京的期房却可能在销售加速，但新开工减少时，可能会于明年上半年出现严重的不对称，再次出现供不应求的现象。只有保持下半年的充足开工量才可能让市场可持续的保持供需的平衡，这也是防止和限制房价在竞争中上涨过快的重要条件。

中国房地产市场与中国的宏观经济发展相似，最坏的情况已经过去了，除非房地产商发疯的涨价、逼着政策从支持再次变为打压，让消费从积极的购买再次退回为观望。而目前从数字上看，尚未看到这种价格飞涨的情况。

去年的房价指数是前高后低，今年则是前低后稳，因此同比前几个月的房价指数会是负增长，环比在4月份之后略有回升；而下半年同比一定会是上涨的，即使环比不再上升与现在持平；年末也会在同比上有3—5的增长。何况3月份之前的降价在销售量上升时也让许多开发商做了价格的回调，那么价格指数就一定是会出现上涨的。

国房景气指数从高点的119，2008年下降到90多之后，至今尚未超过100整数。虽然销售比去年有较大增速，但投资与去库存化的任务仍很重，今年能否回到100以上还是个问号。

政府和市场最担心的还是房价是否会暴涨，从而破坏了刚刚靠政策推动转好的经济形势。去库存化的整体形势还很严峻，但市场整体的库存量并不平均分布在每个经营主体手中。于是个别项目总会借机谋求利润最大化。如果媒体再将这种少量的现象扩大化的变成市场的趋势，那么就真有可能吓住了市场中的消费者、也吓住了政府的官员。

因此，正确的解读数据并正面的报道这些数据的变化，则成为了一件重要的事。

更多精彩请点击>>腾讯财经博客