九问： “所有者”向“使用权租赁者”征收物业税，是否“合理合法”？
　　除了上述的种种疑问外，物业税的征收，还有一个绕不过的“槛”，这就是在征收对象上的“合理合法”的问题。

　　按照国际惯例，物业税的征收对象，是“土地和房子的所有人和拥有者”。如果机械的把物业税照搬到中国，就会遇到一个“向谁征收”的最基本的问题。

　　众所周知，“房地产”的核心是“地”而不是“房”。和大中城市土地实际的高额市场价值相比，建房的费用仅仅只是土地实际费用的几分之一、甚至是几十分之一。从这点来说，物业税的重点主要还是在“地”。而按照中国的宪法，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”根据“物权法”的解释，包括城市国有土地在内的“国有财产由国务院代表国家行使所有权”；农村集体所有的土地，则依据不同的情况由村委会、村民小组和乡镇集体经济组织 “代表集体行使所有权”。而任何个人，都不能算是土地的“所有者”。就是城市买了商品住房的市民，虽然他们缴纳了土地出让金，但他们“买来”的，也只是土地的使用权，而不是所有权。

　　这样的“基本国情”，就使传统意义上只是向“所有者”征收的物业税，在中国遇到了一个“前所未有”的难题：如果按照国际惯例在住房上的实施物业税，它主要的征收对象，就应该是“代表国家行使”国有土地所有权的国务院，是“代表集体行使”集体土地所有权农村乡镇和村组等集体经济组织，而不是普通的市民和村民个人。因为民众不是任何土地的“所有者”，而是土地使用权的“租赁者”。把他们作为征收传统意义上“物业税”征收的主要对象，于法无依。但如果向国务院和农村各级经济组织征收物业税，则显然就和现在力推物业税的政府部门的初衷相违。政府开征物业税的“动力”是“取之于民”，而不是搞“左口袋掏给右口袋”的税收游戏。

　　既然中国的社会制度决定了我们物业税的开征，要避开“自己向自己征税”的“所有者陷阱”，那么，“中国特色的物业税”的着力点究竟应该放在哪儿呢？笔者认为，土地使用权转让过程各环节的增值部分，特别是靠倒卖土地使用权违法暴富的开发商，才应该成为物业税征收的“重中之重”。