中国城镇居民住房真相调查 （上）
         2007年12月29日晚6点多钟，就在人们告别了2007年最后一个工作日，匆匆赶在回家的路上，准备欢欢喜喜好好渡过元旦三天假日之际，在新华网上出现了一条建设部公布的“最新消息”：“我国城镇人均住宅建筑面积从２００２年底的２２．８平方米增加到２００７年底的约２８平方米，城镇居民住房自有率达到８３％。”

                  中国市民住房，是“危机四伏”，还是“莺歌燕舞”
      这条消息如果不是愚人节玩笑的话，那对中国普通老百姓来说，可谓是“天大的喜讯”。人们也许还记得，“中国式的小康”有一句经典的名言：“小康不小康，关键看住房”。按照建设部自己制定的城镇居民住房标准，人均只要达到30平方米就算实现了“住房全面小康”第一阶段的要求，而这还是2010年的“奋斗目标”。现在根据建设部的“政绩报告”，2007年底就达到了人均28平方米，并且城镇居民住房水平还在以每年“增长”一个多平方米的速度高速发展。也就是说，只要到2009年，我国就可以提前一年实现城镇居民的“住房小康”；我国城镇居民的全面小康，也势必将随着小康指标中份量最重的“住房小康的超计划完成”而提前实现。这样的“特大喜讯”，怎能不让全国人们“欢天喜地”呢！
       但如此伟大的“历史功绩”，建设部在宣传上为什么就不能“大张旗鼓”的大书特书，以至于“低调”处理到只能等大家都回家过节、很少有人上网看新闻时才发表呢？
       任何一个对中国市民住房现状稍有了解的人都知道，当前由住房问题引发的尖锐的社会矛盾，不仅成为六亿市民公认的、最感沉重的民生“新三座大山”，而且也成为中国城市社会最大的不和谐因素。以至于在当今中国人的“民生新词”中，“愤怒的房子”、“无奈的房奴”和“是非最多的房地产”等等，都已成为新的“流行语”。不久前温家宝总理出访新加坡时，在提到民生问题时就毫不掩饰自己的“忧患之心”：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”。他直言不讳的说：“近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见”，“老百姓总告诉我：不要忘记房价”。在2007年末到西安考察时，温家宝也不无忧心的说，他每天一起床，想的就是物价、住房、上学、医疗这几件事。
       其实，中央高层早就用他们的“行动”，表现出了他们对当前城市住房矛盾的高度担忧。时刻不忘提醒官员要有强烈的“忧患意识”的胡锦涛主席，在2007年外出考察的第一站——吉林调研时，就专门到由棚户区改造而成的吉林市幸福社区和大荒地村，了解城乡居民的住房现状。胡锦涛说，看到你们盖起了新房，生活越来越好，我特别高兴。在2007年最后一天的元旦假期里，他下天津看望慰问基层群众时，第一站就直接到河东区彩丽园廉租房小区，听取廉租房等政策落实的情况介绍，并到居民高会来家中，实地了解住房面积、租金等具体情况。胡锦涛说：“党和政府非常关注低收入群众住房难的问题。中央已经作出部署，要求加快廉租住房制度建设，完善经济适用房制度，下大气力解决城市低收入家庭的住房困难，努力使他们的住房条件得到明显改善。”而在此前的一个多月，胡锦涛在内蒙古考察时，也特意来到呼和浩特市看望困难群众。在退休职工周云家中，胡锦涛和他们一家在拉起家常时，还专门问起“住房挤不挤，取暖有没有补贴，冬天室温有多少度”。
       在同样的住房问题上，为什么在中央高层呈现出强烈的“忧患之心”，在社会舆论和公众的心中是“民怨沸腾”，，而到了建设部的“政绩报告”里，竟然就成了“功绩卓越”的“特大喜讯”？是老百姓“矫情”，在住房上“需求过度”，还是中央领导的“杞人忧天”，抑或就是建设部在“弄虚作假”，一切还是让我们用事实来说话。

                   城镇居民人均住房面积
                     是“28平米准小康”，还是连“住房小康”一半都不到？
       执政党和政府在治国理政上有一个基本的传统作风，就是“实事求是”。中国六亿左右的城市居民的住房现状究竟如何，既不能以部长们的几句话为依据，也不能不加分析的“随波逐流”于“社会情绪”中。让我们还是正本清源，从最基本的统计分析做起。
       在“住房小康不小康”上，一个最重要的数据，就是看居民的人均住房面积。那么，我们首先就从它“解剖”起，看看中国城镇居民的人均住房面积究竟有多大。
      在这里，我们引用“官方的数据”，和包括建设部官员等所有关心住房问题的民众一起，来共同解析“全国人均住房面积”这道最简单的算术题。
       大家都知道，全国城镇人均住房面积＝全国城镇居民住房总量（平方米）÷全国城镇人口（人）。
      现在的问题是，全国城镇居民住房的总面积究竟是多少，搞清楚了这个基本的数字，全国城镇人均住房面积的具体数字就迎刃而解。因为全国城镇的人口的数据，在每年公布的国家统计局的统计年报中有“权威的数据”。
      根据国家统计局2006年的全国年度统计公报，到2006年末，全国总人口为131448万人，其中城镇人口为57706万人，占了总人口比重的43.9%。到2007年底，全国城镇人口究竟有多少，国家统计局的数字还没出来（注：不知道建设部在没有人口数字的情况下如何“算出”“人均住房面积”的），笔者在这里也没有“建设部的先见之明”。我们就按照温家宝总理在新加坡所说的“国情”，及每年“进入城市需要解决住房的进城人员达到１８００万”这个数字来推算，及把到2007年底的全国城镇人口定为59506万人（近六亿）。
       有了全国城镇人口这个数据，剩下就是把全国城镇现有住房的总面积计算出来，就可算清城镇人口的人均住房面积。
       而要准确得出全国城镇居民住房总面积，排除某些“政绩数据”的干扰，至少有4个方面的重要因素必须弄清。
       首先是尽可能找到一个受“政绩数据”干扰最少的统计基础。由于这几年住房数据受到利益集团的干扰造成的“偏差”越来越大，所以，我们就把在建设部的官方网站可以看到的最早的全国“城镇房屋概况统计公报”（2002年）作为统计的起始点，看看在当时全国城镇住宅总的建筑面积究竟是多少；第二，从统计起始点的2002年末到2007年底，这5年全国城镇新建的住房总面积究竟是多少；第三，在这5年的同一时期，全国因为城市改造拆迁失去的原有住房面积又是多少；第四，在这5年里，由于城镇区域的扩大新带进的人口和住房的影响。在这4项中，前面两条有国家的统计数据可查，后两条只能按照基本的常识进行推算。
       先来看第一项。在建设部的官方网站上，人们可以找到最早的全国“城镇房屋概况统计公报”是2002年的。根据这份公报，“2002年底，全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米，其中住宅建筑面积81.85亿平方米，占房屋建筑面积的比重为62.11％”；
       其次，根据国家统计年鉴，从2003年到2005年（2006年和2007年还未公布）全国“城镇新建住宅面积”共计17.8亿平方米（三年分别为5.50、5.69和6.61亿平方米）。但此后两年的数据还未公布。不过，根据这次建设部“政绩报告”的“最新统计”，这5年的“年均竣工住宅超过6亿平方米”。扣除还没卖出的“空置房”，我们高估其为年均6亿平方米，这5年全国城镇新建的住宅面积共计为30亿平方米。（其中“参与房改”、在房地产市场买卖的商品住房、包括经济适用房在内，估计在21亿平方米）；
       第三，全国这5年城镇因拆迁而失去的居民住房总面积。这方面没有见到任何公开的“官方统计”，只能进行理论推算。如果按照房屋建筑寿命为50年的话，居民住房的“自然拆迁失房率”应该为2%。考虑到这几年全国城镇普遍存在的“大规模拆迁改造”，我们把全国城镇每年拆迁住房所占到城镇的住房总面积的定为3%略多（这是一个“极保守”的估计，不少学者认为城镇住房拆迁率高达4-5%）。这5年全国城镇住房的总面积平均为96.85亿平方米，每年的拆迁失房面积计算为3亿平方米，4年全国城镇住房共计拆迁失房15亿平方米；
       第四，计算全国城镇住房的总面积，还必须考虑这几年由于城镇区域的扩大所带来的新进的人口和住房的影响。在全国每年新增的1800——2000万的城镇人口中，约有不到500万的处在城乡结合部农村人口，是由于城市规划的扩充而“由农民变市民”的，他们每年“带到”城市的新增住房面积最多也就1.5亿平方米（由于农村变城市后往往伴随着大规模的改造拆迁，另外农民自身的原有住宅也有一个改造的问题，所以这些“带房新市民”的“有效住宅”人均以30多平方米计算，而根据国家统计局资料，2005年我国农村人均住房面积为29.7平方米），5年这方面总共增加约7.5亿平方米）。
       有了这4个基本的数据，就可以清楚的算出至2007年底中国城镇居民总的住房面积和全国城镇居民住房的人均面积，分别是：
       到2007年底，全国城镇实有住宅建筑面积在104.35亿平方米左右
（2002年全国城镇住宅面积81.85亿平方米＋  5年新增住房面积30亿平方米－ 5年拆迁失去的15亿平方米住房＋城区扩大“新市民”带来7.5亿平方米）；
      到2007年底，全国城镇人均住房建筑面积约为17.54平方米
（2007年底全国城镇住宅建筑总面积104.35亿平方米÷ 2007全国城镇人口5.95亿）
       这里要提醒的是，这还是全国城镇人均住房面积的“平均数”。实际上，由于这几年住房上的两极分化和炒房人的增多，造成买得起房的加倍买房投资，买不起房的，始终买不起房，使得全国城镇人均住房面积的“中位数”要远小于17.54平方米的“平均数”。也就是说，全国城镇可能有六七成的市民，连全面小康住房标准（人均35平方米，要求2020年达到）的一半都还未达到。
       把经过公开、透明和科学计算的全国城镇居民人均17平方米的住房面积，和建设部再三声称“人均26—27平方米”的“官方数据”相比，两者之间竟然相差10多平方米。城镇居民住房水平上如此巨大的“计算量差”，也就难怪民情民意和建设部的“政绩牌坊”，两者之间竟然有如此大的“天壤之别”。

                        城镇居民，
                      是八成三都有住房，还是四成左右是无房户
       在此次建设部的“政绩单”中，除了城镇居民的人均住房面积被拔高了10多个平方米以外，公布的另一项“了不起的政绩”，就是到“2006年底，城镇居民住房自有率达到83%。”也就是说，城镇居民中，八成三的人都有了自己的住房。情况真的如此吗？
      实际上，在中国，不管是建设部也好，还是国家统计局也罢，或者是其他的第三方，从来就没人做过全国性的“居民住房自有率”统计。就是不久前开展的第二次住房调查中，不少地方也仅仅只对拥有自己住房的城市居民进行统计，对无房户及租房者，大都“区隔”在“居民住房统计调查”之外。
       那么，建设部又凭什么说全国城镇居民的住房自有率达到了83%呢？
       只要认真的翻阅一下建设部这几年关于“住房自有率”方面的“说法”，人们就不难发现，作为全国的住房管理部门，建设部的高官们这些年所大力宣传的“中国高住房自有率”，竟然是建立在错误的概念之上。
       按照国际上的惯例，“住房自有率”世界上早有固定的标准和算法。它通常是指在居民的住房中，居住在自有住房的居民家庭户数在整个居民住房中的比例，它和“住房私有率”有着本质的不同，后者包含了所有住在私有住房中家庭占整个居民住房中的比例。稍有头脑的人都知道，“住房自有”是指住在自己购买的住宅中，而住房私有，则是除了住在“自有房”外，还要加上租赁其他私人房产来解决居住问题的人群。它所包含的要比“住房自有率”大得多。这两者在国际标准中是完全不同、相差甚大的不同概念。如法国、荷兰和英国，他们的住房自有率分别是55％、50％和70％，但各自的住房私有率却分别高达83％、67％和80％。比如说在一般的欧美国家，他们的住房自有率可能只有60%左右，但住房的私有率却可能高达80—90%，甚至更高。因为除了国家保障公房外，一般的租房者还是租住在私人的住房中。
       但是，到了中国，到了建设部高官那里，“住房自有率”就和“住房私有率”被有意的混为一谈。人们可以在建设部的网站上找到了一个关于我国住房自有率的“标准的计算公式”。这就是：
       我国的“住宅自有率是指报告期末，自有(私有)住宅的建筑面积占实有住宅建筑面积的比例。它的计算公式是：住宅自有率(%)=自有(私有)住宅建筑面积÷实有住宅建筑面积×100% ”
       在“标准计算公式”后，建设部有关方面还特别注明，这里所指的“私有(自有)住宅是指私人所有的住宅，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的住宅建设面积之和。”
       琢磨一下建设部制定的、“中国特色”的住房自有率的“计算”标准，你就会发现在“中国式标准”中，“自有”就是“私有”，“住房自有率”，竟然就等同于住房私有率。这实在是开了一个国际大玩笑。而把港澳台胞和海外同胞、甚至外国人买房也算在中国百姓的头上，则更是滑天下大稽的“独创”。此外，国际上通用的住房自有率，一般都是按以拥有自己住房的家庭户数为单位来计算具体的比率。而“中国标准”则采用的是私有住房建筑面积占全部住宅建筑面积的之比来推倒出具体的比率。以面积之比取代户数之比，掩盖了贫富差距和两极分化日益扩大下住房自有率的真实状况。还有一个重要的方面，在一些发达国家，对什么样的住宅才可以列入“自有住宅”，有着一些约定俗成的“质”上的要求。如在美国的统计中，只把独户型房屋（也就是我们所称的独立别墅）作为可以列入合格的“自有住宅”来计算住房自有率。
       正是通过这些荒诞不经的手法，建设部才“放出”了“城镇住房自有率达到83%”这又一颗住房“政绩”上的“人造卫星”。
       实际上，虽然中国没有进行过住房自有率的全国统计，但通过官方公布的相关数据，人们也大致可以推倒出今天中国城镇居民的住房自有率大概是多少。特别是，中国的城市，现在究竟有多少无房户和半无房户。
       据统计， 1998年末全国城镇人口为3.79亿，通过“房改末班车”而分到住房的占了八成左右（3.12亿人）；到2007年底，全国城镇人口已经增加到5.95亿。10年时间全国城镇增加了2.16亿人，新增人口中买得起商品房等住房的约为20%（全国平均为30%左右）话，就是有0.432亿买了房。由于原有市民中，买新房的绝大多数是过去已有房的富裕家庭，98房改时“老无房户”中后来买了房和同时期由拆迁造成的失房户大体相抵，所以现在城镇中有房者大约有3.552亿人。正好占到现在城镇人口的59.7%。这就意味着，全国城镇现在大约有4成左右的市民是“无房户”（主要是这10年增加的“新市民”）。建设部总经济师2006年在一个论坛上的讲话也印证了这点。按照她公布的说法，我国“居民私有住房的比例已经达到72.8%”。如果考虑这几年住房上的贫富分化，由此推算我国现在的住房自有率至少比私有率要低15％以上，估计为57.8％左右。所以说，全国城镇居民现在的住房自有率，乐观的推算也就在60%上下。
       比“无房户”更可怕的，还是大量存在的数以亿计的“半无房户”和“无房户”人数的高速增加。虽然现在全国城镇的人均住房面积为17.54平方米，但由于住房上的两极分化，至少有六七成的城镇人口人均的住房面积没达到这个“平均数”，连建设部自己制定的到2020年城镇人均35平方米的“初步住房小康”标准的一半也达不到（称之为“半无房户”）。这同样也意味着，从住房全面小康的标准来讲，全国城镇现在还有4亿左右的“半无房户”。另外如果现有的住房政策和房地产市场的导向不变，按照现有的住房供应状况推算，到2010年我国的城镇居民住房自有率在现在六成左右的基础上再下降15个百分点。届时，我国城镇的住房自有率将仅仅只有45％左右。这就是说，到2010年，中国城镇居民中“无房户”的比例，就极可能超过整个城镇人口的一半以上！
       知道了城镇居民人均住房面积只达到小康标准一半基本的事实，知道了全国城镇有4亿多的无房户和半无房户，再来理解公众对房地产和住房现状的不满和“沸腾的民怨”，就一点也不为怪了。
       这里要说明的是，建设部官员在“住房自有率”上所犯的错误，并不是缺乏“基本常识”或是“行政低能”所致。早在几年前建设部官员的出国考察报告中，对国际上关于住房自有率和住房私有率两者不同的概念，就有过清楚的表述。

               沈晓杰
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