十问建设部长——对一个部长六年行政的公众问责（3）
       调控房价，为何是“抑制过快上涨”而非让其回归正常？
            这几年，随着汪光焘部长起草和主推的“房改新的纲领性文件”——18号文件“规定的各项政策措施”的“全面贯彻落实”，中国的房地产市场和和5亿多城镇居民的住房问题，也正如这位部长当初所预言的那样，确确实实由此而“产生深远影响”。
        不过，具有强烈讽刺意味的是，这几年执行“房改新政”的“实践”结果证明，和18号文件的标题（《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）所宣称的正好相反，这位部长所说的“必将产生”的“深远影响”，不仅丝毫没有促进房地产市场的“健康发展”和城镇居民住房条件的改善提高，反而使中国的住房问题一举成为民生最沉重的“新三座大山”；不仅房价涨势越来越猛，价格越来越高，而且也使房地产成为公众最不满意的“社会焦点”。
        正是由于18号文件，把中国房地产市场由“经济适用房模式”为主导蜕变为“开发商模式”的垄断，使整个全国的房地产发生了“天翻地覆”的巨变：
        在“房改新政”的第一年，全国的商品住宅价格一下子猛增了15.2％。不仅商品住宅房价的增幅是前几年平均水平的4倍多，而且一年增加的绝对值（平均每平方米房价增加的金额），也超过了以前6年增加的总和。当年全国城市居民用于购买商品住房的消费支出额，也比2000年增长了1.67倍。到了2005年，全国的房价在上年高位的基础上，依旧沿着“新政的大道”高开高走。据国家发改委2005年8月份发布的“房价问题的调研报告”，2005年1-2月，全国商品房平均销售价格同比增长18.9%，商品住宅平均销售价格增长19.1%。更为可怕的是，“新政效应”的“普遍开花”，使得房价高涨之势迅速由沿海大城市向内地蔓延。房价的普遍暴涨，使之成为全国最为关注的社会热点。当时就有媒体称：2005年，是中国的“房地产问题年”。有的学者甚至大声疾呼：警惕房地产“绑架”中国整个经济。连建设部的有关部门负责人在年中的一次“房地产市场形势”报告中也不得不承认：“如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定”。实际上，正是在这种错误的“房改新政”误导下，中国的房地产市场的“病情”一年比一年“加剧”，2007年由此而引发的社会和经济矛盾比前面几年更加恶化，不仅一年比一年更“病入膏肓”，而且对数亿城镇居民的民生和和整个国家的经济和社会的发展与稳定，都产生了极大的冲击。
        随着“房改新政”错误在国计民生上造成的极大的“负面影响”不断扩大化，为了及时抑制房地产市场“不健康现象”的蔓延，相应的“房地产调控政策”应运而生。这些住房政策上“新举措”的纷纷出台，本身就是对所谓“促进房市健康发展”的房改新政的绝妙讽刺。
        在2005年年初的全国两会上，为了消除执行“房改新政”第一年所导致的恶劣影响，温家宝总理第一次把“整顿和规范”房地产市场写进了政府工作报告中，并作为当年宏观调控的一项重要任务。这拉开了房地产市场调控的一系列“政策组合拳”出台的大幕：　3月17日，中国人民银行将商业银行个人住房贷款利率上调0.2个百分点；十天后的3月26日，国务院办公厅又发出《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定房价提出八条意见（国八条”）； 4月27日，温家宝总理又召开国务院常务会议，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场（即“新国八条”）。有媒体称：这八条措施都直指房价涨幅过快；5月11日，七部委又出台稳定房价八条意见；5月31日，三部委出台《关于加强房地产税收管理的通知》，限制期房转卖；8月15日央行又建议取消房屋预售制度；10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，强调要对20%个人所得税进行一体化征收等等。
        以后几乎每年，类似这种对“房改新政”所产生的不良社会效果进行“修正和调节”的“调控政策”就没有停过。但谁也不能否认，从最后的结果、尤其是房价持续不断的暴涨来看，这些“调控”几乎都化为了“空调”。几年下来，房地产调控所期望达到的“供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的“三个基本”的调控目标，不仅没有实现，反而矛盾越来越深。
        为什么这几年的房地产调控政策会一次又一次的失败？除了住房供应模式上经济适用房失却这个根本原因外，还有一个极为重要的方面，就是汪光焘当政的建设部所主导的房地产调控政策，在指导思想上无视当前的高房价现状和城镇居民的住房负担已远远超出最大承受底线（房价收入比7左右）数倍的基本事实，还继续把“抑制房价过快上涨”（而不是“让房价回归到合理水平”，作为房地产市场调控的目标之一。这就像猪肉价格，如果从每斤10元左右涨到每斤50元，政府调控不是要把它拉回十几元一斤、而是说要在50多元高价的基础上“抑制过快上涨”一样荒诞不经。
        实际上，中国大中城市房价暴涨的“疯狂”，已经到了让统计局也“头疼”的时候。有些城市同地段的房价，每年都以百分之几十的速度暴涨，几年下来就涨了一两倍。过去是低收入者买不起房，后来发展到一般百姓买不起房，现在干脆连白领和中产也买不起房、“望房生畏”了。但为了“平民愤，保政绩”，不少地方的统计部门在“上面”的压力下，不得不绞尽脑汁把房价涨幅数据“做”在个位数上。房价统计数据的严重失真，已经到了连国家统计局长也不得不在全国统计系统年度大会上要求，“研究改进城市房屋价格指数的计算方法”，“提高统计的科学性、准确性”。
        就是在这样的情况下，这几年在建设部主政下的房地产市场和房价的调控，主要目的之一，竟然是“抑制房价的过快上涨”。汪光焘在去年12月底召开的全国建设工作会议上，在总结其“五年来城乡建设工作政绩”时称，由于“明确城市政府把控制住房价格过快上涨纳入工作目标责任制”等，使得“房地产市场秩序有所好转”，房地产调控“基本实现了预期目标”。建设部的另一负责人也在这次会议最后的总结中，把“贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署”的落脚点，放在了“抑制房价过快上涨”。并说什么“总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。当前，重点还是要防止和抑制房价过快过高上涨”。人们在这些主政官员的嘴里，就是听不见一句“把房价降低到合理水平，让老百姓买得起房”之类的话。难怪有民众对建设部的如此房市调控目标提出异议：现在的房价已经让百姓高不可攀，难道政府的“调控”还要让房价继续上涨！也有人辛辣的讽刺到：这与其说是控制房价,还不如说是“稳定涨价”。
         “抑制房价过快上涨”谬论的核心，就是认为现在中国的房价水平还没有到顶，“还有继续上涨的空间”。有的开发商就公开扬言，房价“还要涨上20年”。正是基于这样的“认识”，建设部在“调控”房价上的“抑制房价过快的上涨”的基本思想，实质上就是通过控制涨幅，来“有序”的抬高房价。而在普通民众看来，现在中国的房价已经高到使大多数人买不起房，一些不得不买房的（住房毕竟是人类生存的基本而刚性的需求）中高收入者也成了开发商的“房奴”。如果房价还要再涨，无疑是要把普通百姓推向绝路。所以，从公众的角度来说，房价不仅不能再涨了，而且还应该坚决的大幅降下来，使房价真正回归到让普通百姓买得起房的水平。
        正是由于公众和房地产上的官商对此有着完全不同的立场和角度，官商对“特殊利益”的追逐和公众对基本居住人权维护形成了空前的博弈，使得两者在房地产调控“最基本的标志”——房价的调控也采取了两种不同的“价值取向”。一方要做“抑制房价过快上涨”的“文章”，另一方则坚决要“把房价拉回到合理正常水平”。
       其实，让老百姓买得起房，住得好房，是世界各国都遵循的住房政策的核心所在。在一些民选和法律体系完善的国家，如果政府未能给公众提供买得起的住房，还有可能面临被告到法庭的危险。在中国，“居住有其屋”不仅是长期以来社会公认的百姓生存权和居住权所必须的保障，而且也是衡量执政者在这个关系到民生最大利益方面治国理政水平的重要标志。对民众而言，有居则安、有产则宁。同样，“民富则易治、民有产则畏法”也成为中华历史久远的一种统治文化。
        那么，究竟什么样的房价，才是“让老百姓买得起”的合理和正常水平呢？对此，国际上早有公论。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比（就是指一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比）应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。它在国际上也被认为是居民住房负担的“标准秤”。当然，这里还有一个住房的“标准”问题。在欧美等发达国家，他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们大得多，一般都是在人均50-90平方米。就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般居民家庭户均也在220平方米上下，相当于人均拥有住房70平方米左右。这里要特别指出的是，他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列，同样也更不会有什么“共摊面积”。而在中国买房，采用的是“建筑面积”再加上共摊面积，同样的“纸上面积”，实际要比人家少得多。除了“量”的区别以外，住房的“质”的方面，这些国家这方面的“含金量”也是我们所无法比拟：他们大多数住的是独立屋(单体别墅)，而我们95%以上住的是公寓房；他们买的房是装修好的，走进去就可住，而我们拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住进去还得花一大笔装修费；他们房子前后带大花园，有的社区还带高尔夫，一些人家还有游泳池，配套设施先进豪华，而我们的住房大部分没有完善的配套，很多的住房还处在“工房”的水平。
        不仅地大物博的欧美国家如此，人口密度和生活水平远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75——80平米（相当于我们90——100平米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。
       弄清了国际上居民住房负担的一般水准，“再回首”一下中国眼前的现实，想必任何思维正常的人，都会对在高房价笼罩下的中国大中城市的房价还该不该涨有一个“明确的答案”。
        其实，普通的中国市民在住房消费上不仅“适度”，而且还很“节约”。所谓适度，就是对一般市民来说，就是他们梦寐以求的“居住理想”，仅仅是拥有一套体面而小康的“普通公寓房”，而不是什么“独立屋”、联排别墅和豪宅之类高档商品房；所谓的“节约”，就是他们在住房面积上的要求，一般也就定在“初步小康”——人均30建筑平方米，户均90平方。这样的“面积”，不仅包含“公摊面积”之类“中国特色”的人均住房水平计算上的“水份”，而且买到手的还是“毛坯房”，和国外通常出售的装修房相比，“含金量”又要下降了几成。
        但就是如此“节约”而又“适度”的住房要求，中国市民的住房负担又是多少呢？各大中城市的居民都可以自己计算一下：在你所居住的城市，要想在主城区内买一套90平方米的“普通商品房”，究竟要花上一个家庭多少年的全部收入。这里需要指出的是，在现在各城市官方的房价统计中，“平均房价”早已失去了参考意义。因为用这样“做”出来的“平均房价”，只能在城市的郊区县找得到，而在传统市区（主城区）基本上已经买不到这样“平均房价”的居民住房。
        用“基本的生活常识”找出你所居住的城市市区的真实房价水平，再计算一下买户均90平方米的“初步小康住房”究竟需要花上多少钱。然后再把这个买房的总价除以你家庭的年收入，就可以算出你真实的住房负担——你家自己的房价收入比。这一算，就算出了中国市民住房负担的真实水平：大多数大中城市居民的房价收入比高达15左右，有的大城市甚至高达20以上，比世界上公认的“国际房价最难承受地区”竟然还要高出1倍至2倍。在全球恐怕也找不到几个像中国这样的居民住房负担和房价的“超一流水平”。这就难怪一贯逆来顺受的中国人，对不堪忍受的高价房和住房负担会变得如此“民怨沸腾”。在这样的高房价高负担下再置民生于不顾，奢谈什么“控制房价涨幅”，不激起民愤民怨反而就奇怪了。因为住房不仅是公众最基本的权利，而且也是普通大众一生最大的投入。高房价和高负担，是地地道道对人民群众最大利益的最大侵害。
        揭开了中国城市居民买房“超级负担”和“超级房价”的真相，了解和比较了国内外居民在住房上的“真实水平”和“较大差别”，就不难发现汪光焘主政的“抑制房价过快上涨”的调控政策有多么的荒唐。对任何一个负责任的政府来说，现在中国的城市房价早已不是涨还是不涨、涨多涨少的问题，而是应该采取强力的政府干预，使它回归到合理的价格水平上来。其实，早在几年前各级政府就再三强调要“控制房价上涨”，但房价还是按照开发商利益集团所操控的目标继续高速疯长。几年后的今天，当房价早已上涨了一倍甚至更多“极不合理的水平”的时候，还把“控制房价上涨幅度”当作调控的目标，建设部就如同一个“不负责任的大人”，自己打起了自己的耳光。
        实际上，对什么样的房价水平及多高的房价收入比，才是可以“让老百姓买得起房”的合理水平，建设部早有一本“明白帐”。
        早在九八房改时，当时的建设部官员在解释与“中低收人家庭的承受能力相适应”的合理住房价格水平时，专门提出了房价收入比4的概念。即如果一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房（当时政策规定的供房主体），它的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”也就是说，住房商品化后，城市居民的合理的承受水平应该是“房价收入比4倍”。但这几年，在建设部等住房保障政府主管部门，不仅没人再提“让老百姓买得起房”，而且连房价收入比4的“标杆”也被“冷藏”了起来。
        现在，随着社会经济的高度发展和人们生活水平的相应提高，人们对住房的要求也“初步小康化”了——户均提高到90平米。在这样的情况下，又如何来定“合理的房价水平”呢？笔者认为，适当的提高老百姓的买房“个人承受水平”，适度提升房价收入比，也不是不可，但也应该有一个“度”。有些人提出，让每个家庭每月的平均收入能买得起1平方米房的“合理房价法”，笔者以为就是一个可行性高、操作性强的比较法。
        如：一个城市的家庭平均月收入在3500元，每平方米的平均房价也在3500元，那么该市的普通百姓买一套90平方米的普通商品房只需要31.5万元。他们只需用7年半的收入即可买上一套小康住房（也就是房价收入比为7.5）。虽然这样的房价收入比还是超过国际上的平均水平，但它毕竟比现在多数大中城市的现状要下降了一半左右，在现今执行起来可行性很高。因为只要把中国开发商的暴利消减下来，使房地产的利润率下降到3-5%的世界平均水平，中国市民的住房负担就有可能大幅下降一半（房地产市场供房结构由120平方米左右下降到90平方米，也是房价收入比下降的因素之一）。
       把一个城市的合理房价，和该城市的家庭平均月收入“紧密联系在一起”，不仅使老百姓对房价的合理性便于观察和监督，而且也符合国际上的惯例。在世界上任何一个成熟的房地产市场上，房价的高低，从来都是和一个地方的工资水平成正比的。一个城市的房价的越高，这个城市的工资就越高。就拿美国来说，旧金山和圣荷西（硅谷）的房价全国最高，但那儿的工资也是全美最高。像中国大城市出现的这种高房价、低工资的荒唐现象，在全世界的房地产市场上也可算得“离谱至极”。此外，把房价和收入水平“钉”在一起，也可以使各地政府在房价调控中，更易操作，更具有科学性。
       当然，把普通房价定在房价收入比7.5的水平，还只能算作把房价调控回归到合理水平的第一步。毕竟，7.5的高水平在世界上还属于“国际上房价最难承受地区”。更何况，社会主义公有制的优越性也应该在公民的住房问题上得到应有的体现。社会主义也决不是口惠而实不至的“空心汤团”。从长远来说，中国市民理想的房价收入比，应该控制在家庭年收入的5倍以下。到那时，中国的城市，才谈得上真正的和谐。

沈晓杰

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