房价缩水，购房者可依法要求退差价吗？
                      
      房价一波又一波的“下拐”，使现在不少地方楼盘的房价比当初“高峰”时有了大幅的缩水。据来自深圳方面的消息，一些楼盘新的购房者，房子还没入住，房价已缩水近三分之一。有的购房者去年7月以每平方米13900元所购的某楼盘，今年1月就出现了打出了“特价房7888元/平方米”的广告。像这样购房者新房半年贬值四五十万的，在当地不是少见。
    对此，成百上千“满怀悲愤”、被高房价套住的购房者，纷纷组织起来，向开发商“强烈要求补偿差价”。面对这个共同的“头等难题”，深圳开发商不少采取的是“送装修和物业费”的变相补贴的怀柔政策，也有一些开发商是“置之不理”。“表现最好”的一位开发商，答应以接近现在房价的水平来补贴购房者。据最新报道，当地桑泰地产将对高价买房的已成交业主全额补偿，“成为深圳首家全额补偿业主房价款差额的开发商。”
    但开发商的不同的“应急措施”，并没有解决一个根本的问题，就是房价下降后，按照现有的法律法规，购房人究竟该不该要求开发商退回差价。
    对于“高价购房者”的退差价要求，一些有着“开发商背景”的“专家”和媒体和“相关部门”有着一边倒的看法，就是认为这些购房人“很傻很天真”。他们认为房市和股市一样，“价格的涨跌都在在情理之中”。按照深圳市国土房产局房地产业处一位官员的话说：“在房地产领域，购房者也应该有‘投资有风险，置业须谨慎’的认识。”
    问题真的可以如此简单吗？非也！
    这里一个最关键的问题，就是要看“高价房的购买者”，究竟是为了解决基本的居住生存和刚性需求而不得不买房的“消费者”，还是已有住房者通过买第二、第三套房来炒房获利的“投资者”。
    毋庸置疑，在现在的买房者中这两种人都有。
    对于那种靠炒房获取高利、并和开发商一起共同抬高房价、造成普通民众买房更加不易、住房的生活成本大大提高的炒房人及所谓的“投资者”，我以为根本就谈不上补“差价”的问题。因为正是他们对房价的爆炒，才使得房地产市场的“供需”发生了扭曲性的变化；正是因为他们和开发商的“合谋”，中国的房价才造成今天这样非理性的暴涨；中国的城市，也才成了世界上少有的收入和房价差别最大的地方。可以说，这些“投资者”靠的是钻国家住房政策不完善和房地产市场法制不健全的空子，才能成为“炒房的暴发户”。在韩国，政府规定每个家庭只能拥有一套住房。如果要买第二套及以上的住房，就必须缴纳高额的税费，因为你的“过度占有”，已经影响到其他公民的居住权。在欧美等市场经济和法制完善是国家，政府也通过物业税等来大大提高住房的使用成本，使“住房多占者”几乎很少能通过炒房来获取暴利。中国虽然法制不完善，但毫无疑问的是，这样的“炒房投资”是一种经营行为。既然他可以通过房价暴涨获利（对真正需要购房人来说，这其实是一种不当得利），同样也应该承担房价下跌的成本。所以，应该用合同法来规范和制衡双方的行为。
    但问题是，大多数买房人并不是这样的“炒房者”或投资者。对这些“高价房的购买者”来说，他们的买房是一种不得不必须的 “刚性消费”。有的人即使有了住房，但离小康水平相差甚远。他们为了改善住房条件而买房，也是一种“自住”的消费行为。对他们来说，一旦发生房价暴跌，就不能、也不应该用对待炒房者的办法“一视同仁”。在这里套用所谓的“投资有风险，置业须谨慎”的“投资理念”，就显得极为荒唐。因为住房是人一种基本的生存必须。没有听谁说过，因为“有风险”人们就可以不需要住房。而恰恰是由于像“国土房产局”这一类政府相关部门的“不作为”或“行政不力”，以及开发商对房地产市场的操控，才造成房地产商的“风险”不断的暴增。今天，当这种官商“合谋”导致的“风险”被戳破，为什么开发商和政府的“相关部门”，不能对自己“所为”的后果承担责任呢！
    这样说，有着现实的法律依据。根据中国价格法的有关规定：“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”、“资源稀缺的少数商品价格”以及“自然垄断经营的商品价格”等，“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”。住房无疑和上述的“三大属性”完全相吻合。特别是，这几年尽管从中国高层年年要求“抑制房价过快上涨”，但房价暴涨的速度，更是一年更比一年强。这些都是不争的事实。也是对房地产市场的商品住房实行“政府指导价或者政府定价”的“必要时”。但是，有几个地方的政府部门真正按照价格法操作了，又有几个开发商按照价格法“依法行商”了。按照国家和地方一个“不成文”的规定，普通商品住房的利润率，只能在8%以内。而现实是，现在又有几家房地产商的利润率不是在百分之四五十以上。最近武汉一家大的开发商，房价下降30%以后，开发商自己还承认有15%的利润。
    所以，对“高价购房”的“消费者”来说，完全可以运用法律的手段来真正的维权，要求开发商“吐出”暴利，要求“国土房产局”这些政府相关部门依法行政，并对行政作为不力者，进行问责甚至弹劾。另外，到今年8月1日《中华人民共和国反垄断法》施行后，“高价房消费者”还可以对房地产“经营者滥用市场支配地位”进行诉讼。从这点来说，“高价房的消费者”要求退还差价，不仅有法可依，而且完全可以依法维权，直至拿回自己的“血汗钱”。

沈晓杰

其他媒体需要转载，请与作者直接联系：  EMAIL:cn_sxj@yahoo.com.cn